北京土地市场“肿”么了?

编者按:本文来自微信公众号:毅家之言,(ID:yjzy00),作者:郭毅,36氪经授权转载

最近,北京的土地市场有点儿热。规土委召开土地推介会之后,北京开始了供地“加速度”。

目前规自委网站上除了7宗正在挂牌出让的地块外,还一次性推出了近期拟供经营性用地项目清单,而这份清单的地块数量是54宗。

为了完成5年150万套的供地计划(2017-2021年),北京土地市场仿佛告别了曾接连流拍流标102宗经营性用地的委顿,重新迎来高光时刻。

然而,这61宗地块能否顺利找到房企接盘?让我们来了解一下实际的市场现状。

供量“肿”了

61宗待出让地块中有48宗是居住类用地,其中的部分地块已经公示了规划条件,扣除配建之后,住宅部分的规划建面是543万平方米。如果这些地块能够顺利成交,再加上今年已经出让的23宗居住类用地,那么,2019年居住类用地总量将达71宗,住宅规划总建面为785万平方米。

785万方是什么概念?一个可以对标的数字是,2017年和2018两年,北京商品住宅累计成交的总面积是734万平方米。

而在当下,北京并不缺地,缺的是将土地转化为货值的驱动力。

供应激增的土地导致北京商品住宅市场库存迅速上升,短短一年便增加了250万平方米,目前已达1016万平方米,创近40个月新高。

虽然难以清晰盘点北京仍有多少土地尚未完成前期开发,进入预售,但目前待售库存的总量已足够楼市消化三年,更遑论还有71宗地块、785万方住宅用地计划上市。

当房企重仓的土地去化艰难之时,如何还会在土地市场继续加码?土地市场需要“超级接盘侠”的空降,更需要相关部门拿出一些诚意,做出一点改变。

价格“肿”了

改变,首先来自限价的有限放宽。

其一,部分地块的限售价格相比往年小幅上调。

比如今年中海取得的大兴瀛海地块,限售价为55128元/平方米,相比同区域瀛海府、万和斐丽52449元/平方米的限定均价上调了5%。此外,亦庄河西区与丰台青龙湖两个板块的限售价格也小涨了3%。

其二,放开部分地块的住宅限价。

今年开始,北京开始出现放开限价管制的地块,截止目前共推出6宗未限价地块,其中的5宗位于门头沟、平谷、密云和怀柔,要么位置较远,要么区域本身去化压力较大,就算开发商自主定价也得随行就市,更不要说还有预售价格这一关要闯,因此这些地块放开限价,也不会区域房价形成向上拉动的影响。

只有一个例外,就是当前正在挂牌中的朝阳孙河地块,不仅未限价,也没有限制“7090”,容积率还低至1.1,将是区域少有的商品房别墅。

目前孙河别墅区签约的单价上限曾接近13万元,总价突破亿级大关,新地块的推出相信会有助吸引房企,但56393元/平方米起始楼面价也足以令人瞠目。

未来,希望孙河地块不仅仅只是一宗个案,否则,商品房价格的有限放宽,与持续上升的库存相比,显得力道微弱,促进土地交易的效果也就难以体现。

体量“肿”了

因城施策之下,各个城市均将“房住不炒”、“平稳健康发展”奉为圭臬,绝不可能将价格作为挑动市场神经的手段,那么,地块的开发体量就成为一种另类的尝试。

48宗拟供应的居住类用地中,21宗地块的住宅开发体量超过10万平方米,7宗地块的住宅开发体量超过20万平方米,而去年出让的居住类用地中,仅有1宗的体量超过20万方。

大体量地块,曾是商品房时代里房企们的“心头好”。体量大,一方面在产品的规划设计上有更多空间,另一方面,也利于在多次加推货量时通过售价的提升获取更高利润。

然而,身处于全新限竞时代,曾经的市场逻辑都被推翻。

限价,让项目丧失了增值空间和预期;限“9070”,造成产品的严重同质;再加上区域同类竞品的高度集中,体量越大市场压力越重,反而不如小地块、小项目“船小好调头”。

这招,失灵!

区域“肿”了

更严峻的市场压力在于,供地的高度集中,以及同一区域项目的同时上市。去年供量集中的大兴亦庄、黄村,石景山五里坨,昌平未来科学城今年还有新地块供出,而去年供需格局相对稳定的石景山首钢、通州副中心今明两年也将因供地集中带来限竞房的大量上市。

可以预见的未来,除了三环以内的核心内城,北京将再无供应不足的市场“死角”!这种情况下,房企怎么可能放开胆子迈开脚,继续加码土地?

是的,北京的土地市场病了。

怎样“消肿”?核心是得破除计划经济思维。

比如,供地计划可以提前预设,但同样也应该结合微观市场情况适度预调微调。一味僵化地按照计划实施只会让市场机制失灵,甚至可能造成崩塌的恶果。

再比如,对定价的限制尚有影响市场预期的效果,但对产品“从头到脚”的管控则毫无必要。市场需求本就细分多元,怎么可能被装进有限的几类户型面积中去?如今,新房市场产品积压、库存冗余,8年之后,二手市场恐将面临“踩踏”事件。

又比如,不应让开发商成为代建商,当产品优化、品质迭代的通道被堵塞,千盘一面的市场局面重现。历史的轮回中,我们刚刚拆完了三十年前的“老破小”,难道又在为三十年后的“城市更新”预留空间?

北京土地市场的问题,依靠一次土地推介会只能是“头痛医头、脚痛医脚”,只有循着问题的真正脉络,才能拿出切实可行的系统解决方案。

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