恒大危局未了:在三四线城市走钢丝

编者按:本文来自微信公众号「地产深言」(ID:dcsysr),作者: 地产深言,36氪经授权转载

2008年3月,雷曼兄弟CEO理查德·福尔德给巴菲特打了个电话,请求他伸个援手,借笔钱捞兄弟一把。那时是雷曼破产前6个月。

股神之所以被称之为股神,一来是勤奋,二来是能看懂财报。他在深夜抱着一摞雷曼的年报半年报进了办公室,不需要特别仔细的看,就发现了许多危险项。

十年之后的2018年,股神又翻出曾经批注过的雷曼财报给华尔街日报的记者看,“第150页、第200页,你可以看看页码,很明显雷曼有很多麻烦。”

雷曼的麻烦当然不小,理查德·福尔德在找到巴菲特之前还找过美国银行谈收购,找过日韩银团谈分拆,还通过美国财长保尔森组了个华尔街投行大佬爬梯,目的是看谁人傻钱多。

谁都不傻,哪个投行的大佬不会看财报。

所以看完了财报之后的巴菲特也没借钱给他。

那场大局散了之后保尔森对理查德·福尔德说,美国政府不能用纳税人的钱来救雷曼。在无一人应援的情况下,雷曼在2008年9月宣布破产。

华尔街日报采访巴菲特的时间也是9月,正好10年。这家报纸坏得很,这么微妙的时间节点,难道我会看不出你意欲何为吗?

连浓眉大眼的吴秀波都背叛革命的时代,10年,足够再酝酿一场风暴。斯坦福胡佛研究所的研究员说,下一轮经济危机已经在新兴经济体中发生。比如阿根廷。

世界第二大经济体也怕,中国的地产商们比经济学家还有超前感知能力,他们早已经在瑟瑟发抖了。作为经济危机的易感群体,他们率先扛起了裁员、降价的大旗,保住现金流就是保命呀。

雷曼破产前,资不抵债的情况已经持续了月余,破产时负债4万亿人民币。1:44的次贷债券杠杆和脆弱的现金流,让雷曼扶都扶不起来。

——壹——

外部环境从2017年开始就已经生变,为了抵御全球性的金融危机也好,为了经济新常态也罢。一场自上而下的去杠杆风波由缓至急,从去年年中的温和去杠杆,一直到现在发债被禁、融资渠道收窄。

这不仅给开发企业的融资添了大麻烦,更重要的是,这是一个很明确的信号:国家不允许房地产继续无序增长下去,严防吹泡沫。

许老板这么机智,一下就明白中央的意图了。

后来又有了特别针对楼市的组合拳,棚改货币化退出、三四线去库存行动结束。

国家当然不是针对恒大,但这样的政策基本面实实在在是在唱空恒大。许老板哪能允许这样的事情发生。

市场不好的时候,公司不好过,你也别想好过。得共克时艰。

许老板治下,从未有逆势而动、逆周期而行一说,大家都裁员,恒大不可能不裁,不裁是要出问题的,比如公司运营成本上升,而市场又下行的太快。

一场悄然而行、单刀直入的裁人计划早就开始热情实施起来了。

恒大的HR已经从8月开始统计计划离职人员,在此基础上看剩下的人员是否超编,一旦超编实行末位淘汰,或者调岗至客服部。

许老板正在用最行之有效、最节省成本的办法裁员。

不裁不行,珠三角片区的现金流就快扛不住了。恒大内部通知显示,7月之前未发出的奖金将不再发出,包括6月7月的奖金和未转正人员待发奖金;另外,短时间内工资不作调整。

节流是稳定现金流诸多动作中最low的一环,鲁迅说,要想保住现金流,开源才是根本。许老板深得鲁迅的真传,“引爆黄金周,89折大优惠”的头图明晃晃挂在恒房通最显眼的位置,副标题是“分期付款,首期5%,再送30000元”,意思就是首付只要5%。

朋友圈里恒大各工种员工都在不遗余力的卖房,“只有中秋三天,限时89折!再享98折!总价减3万!”

针对不同项目有不同优惠,今年的折扣比往年来得更深一些。

快速回款已经成为恒大上下的共识,这不仅仅关乎现金流这等命脉大事,在棚改货币化退出的档口,恒大重仓的三四线极度危险。

每每遇到艰难的年份,以恒大和碧桂园为代表的老大老二总是能展现出惊人的营销才能。比如这一次,恒大要求全员通过恒房通卖房,每位恒大的朋友总会在自己的朋友圈下面占个沙发:去看之前一定要先联系我,员工推荐才有最大折扣哦!

许老板规定了恒大员工每人每天的带看量,完不成的罚钱。

这就很让人难办了,原本就是干销售的、干PR的还好,总有些人脉,但是你这么做让人家干行政的、财务的、法务的该如何自处?

于是又有一批人纷纷离职。

开源和节流能做到如此的和谐统一,许老板才是营销界的奇才呀。

——贰——

这两天地产圈最流行三个字:活下去。

不管是从谁的嘴里说出来的,许老板是践行得最好的那一个。裁员只是小意思,一系列复杂而又深刻的转变,让恒大的求生欲看起来特别强烈。

其实许老板一直是胆大心细型选手,他最擅长的工作除了带领恒大走向又强又大之外,还应该有走钢丝。

然而这两年许老板感觉脚下的钢丝越来越细、越来越脆,一步踏错容易把钢丝踩折,这么多年的精彩演出很容易崩了。

所以在2017年,恒大发生了肉眼可见的巨大变化。

从1997年到2018年,恒大一共有7次重大战略决策。这是恒大官网上挂出来的官方版说明。其中第6次重大战略决策就发生在2017年,这么一个对全国楼市和恒大都意义非凡的一年。

2017年全国楼市冷热不均,一线城市普遍走稳下滑,二三四线城市房价像过年时玩的窜天猴,眨眼的功夫就让你高不可攀。

后来碾压式的调控政策踩遍全国,结局你我都知道了,班里成绩最好的前三名纷纷表态只求“活下去”。

在这么不平凡的2017年,恒大宣布,在发展模式上,从“规模型”向“规模+效益型”模式转变;在经营模式上,从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

降负债、要效益,在全国楼市尚未开始冰冻的时候,许老板早早就嗅出了空气中的不安全感。截止2017年6月,恒大已经赎回全部1129.4亿元永续债。摩根士丹利在去年6月初发布的研报表示,悉数赎回永续债后,恒大的净负债率(计入永续债)将从2016年底的432%急降至183%。

永续债的全部赎回释放了200多亿股东利润,2017恒大净利润243亿元,2016年时这个数据是50亿元,涨了将近5倍。

所以2017年中报是恒大史上最好看的财报。

好看的不止财报,还有股价,在股市萎靡不振的2017年,恒大股价直冲30港元,而在2017年之前,恒大股价在5港元左右徘徊了数年。

这直接导致了恒大市值和许老板的财富在一年内狂翻6倍,中国首富易主至许老板头上,也间接的导致了恒大引入700亿大规模战投的结果。

按照香港上市规则,引入战役的比例不超过市值的75%,不需通过股东大会等复杂的审批程序。

为了这700亿的规模,许老板硬是让恒大股价一夜间翻了6倍,怎么操作的实在是不得而知,反正目的实现了。

实施这一系列复杂而又环环相扣的财技,固然有许老板本能的求生欲在推动,另外一个很重要的原因是回A,对于一支长期被低估的内房股,恒大显得很委屈。

港股与我们不同,他们故事听得多已经有了免疫,港股更看重企业的安全性。

恒大什么都有,就是差了点安全感。

——叁——

要不是为了回A,要不是外部环境发生了深刻的改变,许老板哪能是这么谨慎的人。

回顾一下恒大第6次重大战略决策之前的第5次重大战略决策:董事局主席许家印在年度工作会议上制定了“到2020年实现销售额5500亿、土地储备超过3亿平方米、解决就业超过200万人”的奋斗目标。

这个决策发生在2013年,翻译过来就是大跃进、挺进一二线。

为此,许老板在2013年第一次使用永续债,当年使用规模约250亿元。土储也年年攀升,在2015年之前,恒大土储规模基本维持在1.5亿平米左右,一直到2016年增至2.29亿平米、2017年3.12亿平米。

一二线与三四线城市布局也发生了深刻改变,在2013年之前,恒大销售额中三四线城市占比50%以上,而到了2013年一二线城市销售额占比为将近70%,一直延续到现在。

一二线销售额比例不断攀升,意味着一二线土储的年年高升,而花在卖地或并购上的钱也相应水涨船高。

为了挺进一二线,为了实现名字中的“大”字,许老板不断加杠杆、冲规模,以标普、惠誉等为代表的国际评级机构在2017年之前连续多年下调恒大评级,展望负面,其根本原因就在于许老板这种火中取栗的扩张方式。

爱因斯坦说,天才=99%的运气+1%的汗水,这话是为许老板量身定制的。

许老板之所以偏爱规模和首富的头衔(当然现在是不敢这么叫了),大概与小时候的经历有些关系。

许老板生于河南周口农村,还在襁褓时就没了母亲,高中毕业之后想去搬砖,这么点理想都没能实现。实在没办法,那时候的小许只能去锄地、开拖拉机、掏大粪。

恢复高考解救了小许,让他考上大学、离开村子,舞阳钢铁厂的十年让小许成为了人人尊敬的车间主任。

一直到1992年,许老板选择离开舞阳钢铁厂,南下深圳。受小平爷爷的鼓舞,开创了一番新天地。

一直与贫穷作斗争的许老板,渴望成功,甚至渴望名垂千古。所以恒大叫恒大,要规模第一、市值第一,自己的身价也要第一。

当然许老板其实更懂得“恒大的一切都是党和国家给的”这个显而易见的道理,所以恒大海花岛明明已经被叫停,却还能悄悄复工。

所以许老板在退出宝万之争时这样说:“可将所持股份转让予深圳地铁集团;也愿听从深圳市委、市政府安排,暂时持有万科股份;后续坚决听从市委、市政府统一部署,全力支持各种万科重组方案。”

这样的觉悟是走钢丝多年而不倒的精髓之处。

恒大在2007年决定上市的时候,就被2008年的金融危机冲击过,就像理查德·福尔德求助巴菲特一样,许家印那时候整天陪郑裕彤打牌。

雷曼兄弟明显没有恒大的运气好,资金实力雄厚的大D会最终为许老板站台,终于让恒大在2009年安然上市。

智商高、情商也高的人,春风得意;

智商不高、情商高的人,贵人相助;

智商高、情商不高的人,怀才不遇;

智商不高、情商也不高的人,一事无成。

从前的许老板有贵人相助,现在的许老板很显然春风得意。

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