百亿之后又百亿,华夏幸福难继续

距离发行 100 亿元公司债刚过百天,华夏幸福的钱似乎又不够用了。

12月11日晚,华夏幸福连发两条公告「借钱」。其全资子公司「 九通投资 」先是拟通过与关联方「 平安资管 」设立不超过 60 亿元的投资计划,年利率暂定为 8.32%,投资期限为三年。随后,据另一份公告显示,「 九通投资 」又将拟非公开发行不超过 50 亿元的公司债券。

按照计划,此次筹措的 60 亿元投资资金将以债权投资的方式投资于固安高新区 PPP 项目、南京涞水 PPP 项目,前者是华夏幸福两年前中标的项目,目前正在建设当中,而后者今年上半年新增签约 47 家入园企业,新增签约投资额 48.3 亿元。

而 50 亿元非公开发行的公司债则将被用于偿还公司债券、有息负债、补充产业新城流动资金等。

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事实上,今年以来华夏幸福这种「拆东墙补西墙」的动作就发生过好几次。 根据财务报告显示,华夏幸福仅在 2018 年上半年内,就已成功发行 84 亿元公司债券,25 亿元超短期融资券,2 亿美元境外债……

据公开资料显示,2018 年 1-11 月华夏幸福累计新增借款 154.44 亿元。加上昨日预计筹措的 110 亿元资金,今年华夏幸福的新增借款已经多达 264.44 亿元,占 2017 年末净资产 37.23%。

据机构统计,华夏幸福前后用了超过 20 种融资方式,每年从资本市场拿到数百亿资金支持。正是这些普通人不会注意到的「灵活操作」支撑着华夏幸福快速奔跑,也让其在资金链如此紧张的现在艰难维持。

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7 月 10 日,华夏幸福突然宣布与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,交易金额共计约 137.7 亿元,平安拿到了华夏幸福 19.70% 的股本,以及两个董事会席位。

尽管当时华夏幸福资金链紧张的传闻已经沸沸扬扬,甚至还因为资金问题连遭上交所 18 问。但当时业内仍旧对华夏幸福充满信心,平安的百亿资金可以立马缓解局势,并实现强强联合。

但实际上,抱上平安大腿之后,华夏幸福并没有从此幸福。

就在与平安签订协议的两天之后,华夏幸福 40 亿元私募债就被「中止」,这本来计划用于补充流动资金、偿还借款以及项目投资的 40 亿元「救命钱」转而化为泡影。随后在其公布的第二季度财务报告当中,产业园区结算收入额同比下降了 44.82% 。

但华夏幸福并没有停下其「四处借钱」的脚步。8月 23 日,华夏幸福发行的 25 亿元超短期融资债券告一段落;8 月 15 日,公告称拟发行 100 亿元公司债券;9 月 11 日,通过其间接境外子公司增发 1.2 亿美元的高级无抵押定息债券,更是为旗下多家子公司,以及通过向信托公司转让项目子公司股权的形式获得隐性融资。

除了借钱扩容之外,华夏幸福更是把活下去的刀尖冲向了自己。下半年来,华夏幸福先是直接砍掉了天津、重庆两大区域事业部,再是直接撤销建立不到两年的产业小镇集团,从产城、小镇集团和项目层面前后裁员超千人。

裁员与借钱动作不断的华夏幸福,「严重缺钱」似乎已是板上钉钉。

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对于今年以来,华夏幸福频繁融资行为,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,“类似融资虽然从侧面体现了企业本身较好的融资能力,但从债务压力和偿债成本的角度来看,还是需要注意把控各类财务过高的风险。”

今年 4 月,华夏幸福曾在回复上交所对其资金状况问询时坦言,“产业新城应收账款金额大,回收周期长。”华夏幸福 2017 年度产业新城业务结算收入为 284.6 亿元,但应收政府园区结算款项期末余额为 185.33 亿元,应收账款周转率较低,这也在一定程度上给企业带来不小资金压力。

近两年来,华夏幸福的产城业务以每年 20 余个新增项目的速度在急速扩张,但为之输血的住宅业务销售业绩却因区域受限而每况愈下。根据克而瑞公布的 2018 年 1-11 月房地产销售业绩排行榜显示,曾经位居 TOP10 的华夏幸福,如今的业绩已经大幅跌落至 15 名开外,勉强保持在 TOP20 以内。

产城回流缓慢,销售反哺乏力,年中百亿卖股附加的「三年利润对赌」如今却成了华夏幸福头上的紧箍咒。

2018 年前三季度,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润为 78.78 亿元,同比增长 26.49%。换句话说,华夏幸福在第四季度至少要保证 35.37亿 元、38.5% 以上的净利增长才能达到要求。而这对于如今要「割肉求生」的华夏幸福来说并不容易。

距离 2018 年结束仅剩下 18 天,华夏幸福是否能完成与平安的首年对赌也即将盖棺定论。度过了几年难见低温冬季的北京已经可以望得见春天,但对于华夏幸福来说,凛冬似乎还有很长时间。

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