我对房价的信心从何而来?揭开中国人口的秘密

编者按:本文来自微信公众号:魔都财观 ,(ID:moducaiguan),作者:魔都财观的观观,36氪经授权转载

大概在6、7年前,一个工作日的下午,我因为一些事情从单位请了假,途径上海最著名的人民广场。

漫步在大道旁,阳光明媚,照得人有几分慵懒。

难得的好天气,让我决定驻足几分钟,坐在一边的长椅上,看看这个美丽的城市。

看着过往的人群,猛然间我发现了一个平时没注意到的现象。

怎么身边都是白发苍苍的老人?

接下来的一段时间,我带着强烈的好奇心,不管去哪里,都会留意着身边经过的人的年龄。我关注到,在白领们坐在格子间上班的时候,在办公室外面的世界里,在公交车上,在地铁里,在网红餐厅的卡座上,在电影院的散场口,活跃着的都是上了年纪的人。

是的,哪怕是像上海这样的国际化大都市,老龄化真的已经到来了。

不是现在,而是好多年前,就已经是这样子了。

都说房地产长期看人口,在老人社会下,房价到底还能涨多少?

这么些年的买房路上,我始终带着这个忧心忡忡的问题,慢慢地才找到了答案。

01

解答这个问题,先要确认一个前提。

就是中国的确面临着未富先老的问题。

最近的数据报告验证了我多年前的观察。

感谢恒大的任泽平、瑞银证券的汪涛对中国人口的深入研究,我找到了大量有用的素材,本文将部分引用他们的结论和数据。如果讲得好,那一定是他们的水平高,如果给你感觉不咋地,那就是我理解的有问题。酱紫。

大家先来看下面这张图,这是全中国人口的年龄结构图。现在的人口分布已经呈现中年人(40-49岁)偏多的隐患,好在还有不少25到30岁的年轻人对冲。但是往后三十年,中国年轻人口将大幅萎缩,人口中的主力是60到65岁的老年人。

中国人口老龄化,已经初见端倪,而且越来越严重。

这个结论是符合历史认知的。纵观人类社会,社会越现代化,人口老龄化越严重。

因为经济发展的结果,就是为了对抗自然,按照人的意志,改造世界。

一方面,技术的进度,延长了人的寿命,在以前70岁就是高寿了,现在活到100岁,神智清醒的也不少。

另一方面,更细致的社会分工,更完善的社会保障,替代了养儿防老的理念,现代生活的高成本,强化了社会少子化倾向。手机上随便点点,外卖便当替代了下厨,上门保姆做完了家务,大家发现生活里好像也不太需要家人来照顾。电脑里的爱情动作片,也让找女朋友这件事变得不再重要。以前孩子读完初中就能出道帮家里赚钱了,现在即便孩子大学毕业了你都要为他操心,直到一辈子。

对大部分人来说,养孩子,变得非常不合算。

结果是,年轻人真的越来越少了。

02

看到这个结论,我的第一反应是,以后该不会没人买房子了吧,然后就是房价要跌了。

可是这么多年来,我人肉的感受完全相反。

从下面这张图的数据上来看,2010年以后这些年,是全中国劳动人口快速下降的年份。

可具有讽刺意味的是,我在上海2010年买的房子,涨幅最少的也翻了2倍。过去12年,上海房价平均涨了6倍。

我明显感觉到,过去这十年就是房产的主升浪。房价快速上升,房子作为一种资产被社会普遍接受,年轻人不要说买房子,就是租房子也很难。

这样的情况不光是在上海,在北京、南京、成都、长沙等也是一样的。一边是大街上悠哉的老人,一边是上涨的房价。

都说人口老龄化,都说房产黄金十年不再,怎么房价反而越来越高。

03

真实的情况是,大城市的房子是人口老龄化最大的受益者。

这有点反直觉,但说开了就明白了。

一方面,劳动力人口大幅下降,人口红利不再,降低了整个社会内在的生产力。

为什么这些年,经济增速从两位数下降到6.5%,直到现在大领导们都在为保6绞尽脑汁。不是我们不努力,真的是干活输出的人,总数变少了。

为了刺激经济增长,我们不得不依靠外部刺激,就是货币宽松和财政刺激。大家熟悉的4万亿,M2,这些名词,都是这十年才知道的。

在这些刺激作用下,经济时不时拉上来一下,但副作用是,大家慢慢意识到买房是能对冲货币宽松的,群众们资产保值的需求也被激发出来。

房价里的金融属性被加强了。

另一方面,全社会总的劳动人口增速下降,大城市的人口却是在快速上升的。

大城市,依旧从全国范围内在吸血。更好的资源配套,更好的工作机会,在经济不景气的情况下,反而加大了大城市的吸引力。

越是经济差,那些真实的需求才会裸露出来。

越是大的城市,获得的人口越多。

这就是大城市房价上涨的根本原因。大城市完全不受人口红利殆尽的影响,总量受限下的人口跨区域流动,保证了大城市获得源源不断的接盘侠,支撑起房价。为了应对人口老龄化导致的经济下行,全国性的货币宽松和财政刺激更助推了大城市房价。

04

上面那张图里的一二三四线人口增速的巨大差异,让我想起了这些年陪老父亲回乡探亲的经历。

我们家祖上是在江苏海门市周边的某个村庄,父亲每年都有回乡下拜访祖辈的习惯。

我每次回去,给我最大的冲击就是感觉整个村子人空荡荡的,小路上看不到一个年轻人,只有老人和孩子坐在宅基地门口晒太阳,近乎于死气沉沉的安静。

村子旁边的小镇,甚至于再往上的海门市,也见不到多少年轻人。

海门隶属于南通,南通已经算是长江口富庶之地,依然摆脱不了年轻人流失的局面。

人口流失的代价就是房价涨的好慢,听乡下的表哥说,海门和南通的房价也就这两年才翻了倍,和大上海的涨幅完全不能比。

同样的事情,也同样发生在全国很多的小城市里。

05

好了,讲到这里,大家应该明白了,我们对未来中国的房价是有信心的,但是仅限于人口多的大城市。

事实上,中国现阶段已经不缺房子了。按全国口径来说,中国的房子已经过剩了。中国缺的是大城市里,主城区下,品质好,配套全的房子。未来只有这样的房子才是有潜力的。

真正的好机会其实是极其有限的。

中国有数百个城市,但值得买房的城市不会多于20个。识别的标准,就是人口的总数和增速。

残酷而直接地说,如果你的家乡不是或者不靠近下面这张图中的城市,那我不建议你在那里买房,除非是很刚的刚需一定要来一套。

要知道,这已经是很宽的标准了。这里面的部分城市,我都觉得够呛,实在下不了手。分享下我这么多年的观察结果,有两条经验请大家一定把握:

(1)常住人口总数1000万是条生死线。

1000万人口是未来城际竞争的一个重要标准,将来机场高铁、公路地铁、医院学校、人才落户都会考虑这个指标。一个城市的人口能上到这个数字,基本上锁定了一个国家核心城市的名额。

很多二线城市,甚至网红城市都没达到这个数字。现在差口气没关系,但是请你仔细观察人口增速,如果这个城市未来5到10年内还不能接近1000万的话,那就危险了。那些西部的弱二线省会就不说了,经济发达如福州,我都觉得不稳。

(2)每年常住人口增速至少是10万,越多越好。

我观察到大部分二线城市每年新上市的新房住宅大概在6到12万套之间。要支撑起楼市供需平衡,最好是购房需求大于供给,这个城市每年有真实居住需求的最好是在10万人以上。因为从长远看,拉升房价的一定不是投资客,而是新移民接盘侠。

进一步推算,对于二线城市,最好每年有20到30万的新移民能够进入这个城市,这个数字越大越好。新移民沉淀几年,慢慢转化为购房人群,带动楼市。

上面写的新增人口10万已经是很宽松很宽松的标准了。如果连这个标准都达不到,你应该反复思考要不要买这个城市的房子。

06

大城市的人口增长已经从土著的自然增长切换到新移民导入模式。这不光在改变城市选择,同时也在影响城市内的板块选筹逻辑。

任泽平说,由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。

我说得更直接一些。大城市房价不是由当地平均收入决定的,那些在大城市看房价收入比的打法一定是错的。大城市房价是由所在城市最有钱阶层里最穷的那批人决定的。就好像清华北大的录取分数线,不是看考生们的平均成绩,而是看学霸里最弱的那个人的考分。

明白了这一点,对我们选板块至关重要。

提醒下出生在大城市的土著朋友,一定要放弃旧有的地域偏见。要记住,原住民的看法不重要,高薪水的新移民才是真正的金主大爷。

找房子要按照就业为路径,顺着新移民容易进入的朝阳高薪产业来找。一般来说,我们比较喜欢金融民工和码农这两类人出没的地带。

最近十年,上海涨的最快的几个板块,不是黄浦、老静安等土著说的传统上只角(市中心),而是大宁、张江、徐泾这些以前的下只角(垃圾地段)。

北京涨幅快的房子也出现在望京、西二旗这些角落里,而不是在东西城。深圳的后海、前海房价崛起的速度,秒掉罗湖、福田这些传统市中心。

New money 正在战胜Old money。

研究新钱的布局,正在成为每个买房人必修的功课。

07

最后说一下,对大城市承载人口的看法,因为这关系到一线城市房价的未来。

任泽平说,大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。大城市应该严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业和资源。多造地铁和路网,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

我更乐观一些。现在北京和上海的控制人口不会是常态化。最近几年这两个超级大城市在不断优化布局,等到城市运营能力提升后,还将会不断吸引人口。

看看京沪的土地面积,在欧洲就是一个小国家。再看看京沪主城区的容积率,大多是1到2之间,也就是说1平方米土地上只盖了1到2平米房子,密度之低,在东亚国家,甚至在欧美都是不多见的。

其实京沪可以承载更多人口。

未来京沪及其周边,有可能成为第一批5000万人口的大都市圈,主城区+近郊+卫星城的布局将出现。城市居民的居住结构也会改变,摊大饼的画圈规划会改成类似于深圳那样散点式的产住结合,城市功能会划分的更清晰。

等到那一天,京沪的楼市会很美丽,打出天际线,给二线城市做出一个榜样。

别人问我,对房价的终极信心从何而来。

我想,它不应该来自于慷慨激昂的主旋律新闻,也不出自于公号文章的金句连篇。

它应该来自于我们肉身亲历的生活。

那些工作岗位上的稚嫩笑容,拥挤不堪的地铁早晨,摩肩接踵的电梯厢,招聘会现场的火爆场面,是这些个热气扑腾的鲜活景象,让我们注意到了这个国家的年轻人。他们的活力就像新鲜血液,源源不断地注入到一个个大城市的心脏里,带着天朝崛起,也让我们分享楼市红利。

其实说真心话,我们并不在乎如今凌冽的寒冬,我们也的确认为未来会越来越好。

我们一直是如此乐观。因为我们相信:悲观者永远正确,但乐观者永远成功。

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